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2022-02-21
让“第三价值”穿越历史的天空
百联资控存量资产转型提升扫描
        按:第一价值——运营赋能。第二价值——资产增值。第三价值——在第一价值、第二价值基础上生成学问、艺术、科技等领域的溢出效应,在资源的高效整合与优化配置下,为集团主业商业零售赋能。
        如果把城市看作魔方,人类和建筑作为独立的模块沿着城市的轴心转动、解构、重组,近五年来,作为城市的践行者和探路者之一,集团旗下的全资子企业——上海百联资产控股有限企业(以下简称:百联资控)用“第三价值”来转动它,穿越历史的天空,解锁一城千面。
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图:集团党委书记、董事长叶永明参观百空间卜内门洋行
        上海的城市建设发展模式已经进入从外延扩张转向内涵提升,当城市大规模扩张的潮水褪去,改造亦不再是“大拆大建”的年代,而是迈入由增量改造转向存量更新的高质量发展之路,呼唤更高标准的精细化运营。百联资控专注于存量改造更新,用近五年时间从零出发,依托集团雄厚的资产和卓越的商业运营能力,在保护和传承历史文脉、优化公共环境、盘活存量资产效益等领域走到城市更新的探索前沿。聚光灯下,No.133、No.117、No.127……这些老建筑门牌不再局限于各自的历史坐标,由百联资控这双“无形的手”推向新世代的舞台中央。记者对话了赋予这些项目灵魂的“建筑师”百联资控CEO程大利,由她解读这份百联致敬城市的“时光之礼”。
城市更新:保留历史的肌理,嵌入城市的节奏
        城市更新是动态的,是城市的再次生长,也是企业的又一次成长。早在建国初期,中国著名古建筑园林艺术学家陈从周先生在《说园》里提出“质感存真,色感呈伪……真则存神,假则失之”,如今这个修复境界依然适用于城市历史保护建筑。当城市更新需求进一步提升,以城市更新的视角来运作、消化和盘活城市存量资产的团队也需要以更高资质入驻。“新生于旧”并不是简单的“修旧如旧”,更要连同它的“历史风貌和社会关系”一同被保护下来。
        在聊到对项目的前期定位上,存量的改造并不是一蹴而就的,每栋建筑有它独特的个性,结构不同、层高不同、风格不同……无法按量级来划分模板,在存量改造前要摸清它的地理位置和内部结构。建筑专业出身的程大利告诉记者“运营重构价值,是后期之力。在前期对项目的修复把控定位上,考验团队的审美和常识储备。建筑是凝固的音乐,也是比较综合的学科,在修复的过程中,离不开大量的工作和共同推动”。
        2020年,百联资控首度公开发行其专注研究城市更新领域书籍——《唤醒》穿越历史,邂逅经典,以上海中心城区的8个存量老建筑的修缮改造实例,全面记录了对于存量项目改造的心路历程,通过对建筑历史、文脉的细心梳理,传递了百联资控秉承的“创新改变城市、运营重构价值”的理念和实践。
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图:集团党委副书记、总裁濮韶华参观百空间马登仓库
百空间:身在“故事”,创造“故事”
        百空间精品创意办公项目以精品特色楼宇、社区为载体,打造高品质、高颜值、功能配备齐全,服务完善的个性化办公空间,融创意、时尚、艺术与科技于一体,打破时空局限,激发创意与灵感,让更多人有机会通过多元艺术的形式去感知、去沉浸、去享受、去期待,这将是一种高于建筑本身的“城市更新”。目前,经过百联资控专业团队精心打造的百空间项目,如四川中路133号(原卜内门洋行)、香港路117号(原凯恩宾馆)、杨树浦路61号(永兴仓库)、光复路127号(四行仓库光三分库)等10个存量项目已更新完成,并正式投入运营。
        身在“故事”,创造“故事”,才造就了百空间不一样色彩。记者走访了其中3个更新项目,生成以下采样报告。
一半生活,一半艺术——百空间卜内门洋行
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        原卜内门洋行中国总部大楼,始建于1921年,走进这个新古典主义风格的近代公共建筑,扑面而来的是一股克制的精致与凝练的典雅,该项目为上海市第二批优秀历史建筑,是外滩“第二立面”的一颗瑰宝。
        “虽然从一楼到五楼只走了5分钟,但我仿佛走过了百年历史。”程大利感叹道。跨越百年的洋碱行,时光渗透到它每一寸骨骼里,如今,经过百联资控的匠心修葺后,曾经的洋行已经焕然新生,变幻为艺术、学问与美食的新舞台。更新后的整栋大楼既传承了老建筑的传统之貌,又注入当代艺术的极简之美。
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图:百年海上 . 外滩空间艺术季
        从香水、家居、餐厅到画廊,这里一半生活,一半艺术。楼里集聚了独具魅力的国内外商家伙伴,台湾Bluerider ART艺术展馆,坚持“最好的作品源自独特的灵魂”的艺术展示收藏空间;中国高端香氛品牌melt season带来多元嗅觉世界;致力于创立中国第一家家居型画廊Gallery Sohe,近期正在展出的开幕新展“Oxymoron”上包含了Charlotte Perriand、Jean Prouve、周轶伦等国内外顶级设计师的收藏级作品;Objective Gallery目前正呈现美国当红年轻艺术家Misha Kahn在亚洲的首次个展《失重之音》,他以其丰富的拼贴和即兴创作塑造出的虚拟现实和机器人,灵感来源于艺术家在疫情期间的思考。
        这个通过打通高端艺术品牌资源、引进多场国际顶级品牌活动、建立顶级品牌库的“百联资控百空间卜内门洋行”项目在2021的集团创新与数字化大会上,荣获“2021年度公海彩船年度创新奖”。从举办迪奥(DIOR)春季VIP特展——“VILLA DIOR”、卡地亚全新 SIXIèME SENS PAR CARTIER 高级珠宝展到“牵手”Ontimeshow,四川中路133号以艺术生态圈为切口,聚集众多国内外独立设计师的创意能量,让有趣的灵魂在此碰撞、倍化,吸引了众多国际一线豪侈品牌跨界联动,在刚刚过去的2021年里举办了十多个具有影响力的艺术类活动。
■Web3.0时代,“庄周”梦到了虚拟蝴蝶——百空间香港路
        原凯恩宾馆,始建于1920年,外观采用古典主义风格,内部则是当时非常先进的多层车库设计。古朴庄重颇具欧美风格,是上海市第五批优秀历史建筑,保护类别为三类。室内修缮方面通过尽可能少的操作,来传达老建筑本身带给场所的静谧感和一种简约美学。
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        一楼沿街集咖啡体验店和展览厅于一体的trova coffee,主理人在设计trova coffee的过程中参考了“野兽派建筑”的粗野主义风格,黑灰色块给人内心的祥和平静;新入驻的NOBLE BRIDAL高级婚纱礼服集合店,展厅犹如梦幻的婚纱博物馆;微建大设计(Vjian)创始人宋微建用他所信仰的“天人合一”宇宙观拥抱百空间;NFT(Non-Fungible Token)被认为是元宇宙重要的应用方向之一,日渐成为虚拟世界的新宠。BCA Gallery带着 NFT艺术展《Ready Player #1头号玩家》邀你入局,展出邀请了大悲宇宙、池磊、陈天灼、田晓磊四位现象级青年数字艺术家在展厅中开启一场元宇宙实验。
        元宇宙包罗万象,在不经意的意识流动间,大悲宇宙的虚拟蝴蝶轻轻煽动翅膀,登录了“庄周”的梦。
        同样,香港路在迎来这些常驻客户之前,也陆续举办了多场时尚艺术类的活动和展览,为项目运营之初就营造了极佳的艺术氛围。
■“百空间元宇宙”在哪里——百空间永兴仓库
        永兴仓库,是一幢高达22.6米、体量庞大的仓库建筑,在20世纪30年代是国内罕见的具有巴洛克式风格的工业建筑。
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        2月16日,在上海市虹口区举行“2022年重点企业及重点楼宇(园区)表彰会”上百联资控旗下百空间永兴仓库(杨树浦路61号)被正式授牌为“元宇宙虹口1号空间”。百空间永兴仓库已形成了高新科技企业相对聚集的态势;未来将聚集科技新业态企业入驻,形成上下游产业链,增强硬App衔接,推动北外滩在未来落地更多应用场景。 
商业模式创新:打造全产业链不动产平台的“自我造血”机能
        集团十四五规划提出打造以商业零售为核心,商业资产、商业金融、商业投资为支柱的“一核三柱”商业零售产业集团。作为集团战略必不可少的重要组成部分,百联资控承载着实现公海彩船核心资产开发后的资产资本化、资本证券化的重要使命,用三种价值形成了内部良好循环。
        第一价值:运营赋能。百联资控依托集团雄厚的资产,经团队的集体智慧、高效协同运作,通过良好的开发赋能重塑价值产生更高收益,运营重构价值,引领城市更新。
        第二价值:资产增值。百联资控打造了两大平台——资本管理平台和商业管理平台。投融资管理平台的资本管理业务链:以基金、CMBS、类Reits等金融工具为载体,加速推动金融创新及存量资产的证券化。商业管理平台的营运管理业务链,也形成了以招商、运营、市场推广三驾马车为核心的自主运营体系。
        第三价值:在第一价值、第二价值基础上,生成学问、艺术、科技等领域的溢出效应,在资源的高效整合与优化配置下,为集团主业商业零售赋能。百联资控已组建了一支集资本运作和商业管理的专业高效团队,目前已经形成了从创意理念、开发管理、营运管理、资产管理、到资本运作的完整业务模式和体系,进一步盘活、优化、挖掘、提升资产的价值。
        去年,国内首单城市更新CMBS——百联资控城市更新1号资产支撑专项计划在上海证券交易所成功发行,百联资控城市更新CMBS储架50亿元,首期发行规模6.5亿元,信用评级为AAA,此次CMBS的成功发行,标志着公海彩船迈出了资产证券化重要的一步。
        从破土而出,到更新再生,乃至迭代繁荣,伴随城市更新的进度,百联资控承载着做大做强集团“一核三柱”战略中“商业资产”板块的重要使命,抓住历史性机遇,彰显国企社会责任,伴随国家和区域的腾飞,实现共同发展。肩负着战略性使命,百联资控坚持全球化的视野和国际化理念,赋能具有开拓精神、前瞻眼光的专业团队,深度合作国际品牌和商家,助力公海彩船新零售跨越式发展,并为公海彩船资产资本化、资本证券化探索出一条全新的发展道路。
 
        融者无界,追求卓越。过去和未来,百联资控用“百空间”联结这两座看不见的“城市”,随着上海城市更新的速度不断迭代,存量市场日益成熟,在集团支撑下,期待十四五期间百联资控继续推出更多的存量更新项目,在新赛道上点亮更多学问版图。
(文字:费凡、何阳阳    图片:百联资控    编辑:何阳阳)
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